Termo de conduta sobre a SATI

Eu sempre tive a curiosidade de saber o que o CRECI-SP diria sobre a SATI. Então perguntei no site do CRECI-SP, na seção Fale Conosco, qual a regulamentação que rege essa cobrança. Recebi a resposta abaixo:

Sr. Fernando Nos termos do ajuste de conduta nº49/02 entre o SECOVI e o MP, ficou estabelecida tal cobrança, desde que solicitada esta assessoria por parte do adquirente. Atenciosamente

E qual é esse termo de conduta? O texto segue logo abaixo:

Este é o Termo de Ajustamento de Conduta firmado entre o Ministério Público e as empresas do setor para regulamentar a cobrança da taxa de Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária, nas transações imobiliárias TERMOS DE COMPROMISSO DE AJUSTAMENTO DE CONDUTA Termo no. 49/02 MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DE SÃO PAULO PROMOTORIA DE JUSTIÇA DO CONSUMIDOR Avenida Liberdade, 190 CEP 01502-000 Fone 3274.1103/Fax 3274.1146 São Paulo - Capital Aos 23 dias do mês de setembro de 2002, às 15:00 horas, na sede da PROMOTORIA DE JUSTIÇA DO CONSUMIDOR, onde se achava o Doutor ROBERTO SENISE LISBOA, Promotor de Justiça do Consumidor, realizou-se a audiência designada nos autos do Procedimento no. 192/02, no qual compareceu o Presidente do SECOVI SINDICATO DAS EMPRESAS DE COMPRA, VENDA, LOCAÇÃO E ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS E COMERCIAIS DE SÃO PAULO, com sede à Rua Doutor Bacelar, 1.043, Vila Mariana, CEP 04026-002, fones 5591-1300 e 5591-1205, o Engenheiro Civil ROMEU CHAP CHAP, RG no. 1.502.088-5-SSP/SP, acompanhado de: seu Vice-Presidente, o Engenheiro Mecânico SERGIO LUIZ DOS SANTOS VIEIRA, RG no. 3.124.335-SSP/SP; seu Vice-Presidente, o Engenheiro Civil RAUL LEITE LUNA, RG no. 3.466.450-SSP/SP; o associado Engenheiro Civil MARCOS BULLE LOPES, RG no. 6.864.866-SSP/SP; e dos advogados, o Doutor ALEXANDRE LETÍZIO VIEIRA, OAB/SP no. 74.304; o Doutor PAULO DE TARSO GOMES, OAB/SP no. 16.965; o Doutor LUIZ GONZAGA DE ARAÚJO LOBO, OAB/SP no. 13.237; e o Doutor PEDRO AUGUSTO MACHADO CORTEZ, OAB/SP no. 24.432. Na oportunidade, o SECOVI SINDICATO DAS EMPRESAS DE COMPRA, VENDA, LOCAÇÃO E ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS E COMERCIAIS DE SÃO PAULO, assumiu o seguinte termo de compromisso de ajustamento de conduta à lei, com natureza de título executivo extrajudicial, nos termos do parágrafo 6o., do art. 5o., da Lei no. 7.347, de 24 de julho de 1985, cujo texto consolidado é o seguinte: 1. O SECOVI - SINDICATO DAS EMPRESAS DE COMPRA, VENDA, LOCAÇÃO E ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS E COMERCIAIS DE SÃO PAULO obriga-se, a partir desta data, a informar, orientar e divulgar às construtoras, incorporadoras e imobiliárias de compra e venda a ele filiadas que, no exercício das suas atividades não permitam ou tolerem que seus agentes de vendas cobrem dos consumidores valores relativos a elaboração de cadastros ou contrato. Parágrafo único Somente será permitida a cobrança dos seguintes serviços, decorrentes das atividades desenvolvidas pelos agentes de vendas e que não se confundem com a simples intermediação: I a assessoria jurídica, que não se confunde com a elaboração de cadastros ou contratos e consiste no atendimento especializado por advogado para: elaborar, a pedido do compromissário-comprador, e aprovar junto ao incorporador/construtor/loteador, cláusulas negociais que não se achavam inseridas no modelo contratual proposto; e esclarecer outros aspectos negociais, a título de consultoria, a pedido do compromissário-comprador. II assessoria técnico-imobiliária, que compreende: a análise preliminar da compatibilidade da situação econômico-financeira do proponente comprador com o negócio imobiliário pretendido por ele, cuja aprovação dependa do agente financeiro; o encaminhamento das reivindicações do proponente comprador junto ao incorporador/construtor/loteador; o acompanhamento do proponente comprador, a seu pedido, por profissional habilitado quando do fechamento do negócio no stand de venda ou aonde for preciso; e diligências junto aos órgãos públicos notariais para providenciar, por conta do proponente comprador, a lavratura da escritura pública, se for o caso. 2. Torna-se sem efeito, a partir desta data, o item c), cláusula 1ª, do termo de compromisso de ajustamento de conduta 36/00, lançado nos autos das Peças de Informação no. 12/00. 3. A compromissária ficará sujeita ao pagamento de multa correspondente a 3% (três por cento) sobre o valor total dos contratos celebrados durante o exercício de 2002, pelo descumprimento dos itens antecedentes, sem prejuízo das medidas judiciais cabíveis. 4. A multa supra referida, uma vez aplicada e paga pela infratora, será revertida ao Fundo Especial de Despesa de Reparação de Interesses Difusos Lesados, previsto no artigo 13 da Lei no. 7.347/85 e regulamentado pela Lei Estadual no. 6.536, de 13 de novembro de 1989. Em seguida, pelo Doutor Promotor de Justiça foi dito: aguarde-se deliberação do termo de audiência. NADA MAIS. Lido e achado conforme, vai o presente termo assinado pelo representante do Ministério Público, pelo representante da empresa e seu respectivo advogado, bem como pelas testemunhas Maria de Fátima Marques dos Santos (RG no. 1.830.143 SSP/PE) e Maria Carla Mejuto (RG no. 19.864.965 SSP/SP) e por mim, Liliane Keyko Hioki, Oficial de Promotoria, que o digitei. PROMOTOR DE JUSTIÇA: SECOVI: VICE-PRESIDENTES: ADVOGADOS: TESTEMUNHAS: OFICIAL DE PROMOTORIA:

Palestra da Lopes na Oracle Open World

Eu estava devendo alguns comentários sobre uma palestra que assisti na Oracle Open World 2009 em São Paulo, onde esteve presente o diretor de inteligência Competitiva da Lopes Brasil (depois coloco o nome dele aqui), e que fez alguns comentários interessantes sobre o CRM implantado pela empresa, e algumas informações interessantes que eles descobriram.

E um ponto interessante de porque eles precisam ter um bom sistema de CRM é porque um cliente perdido só irá comprar um novo imóvel em média, 5 anos após a última compra. Isso é um bom tempo, e daí a necessidade de se ter mais lançamentos ou imóveis disponíveis para oferecer a esse cliente. Afinal, cinco anos é um tempo longo.

Outro ponto  que foi descoberto com a ajuda do software de CRM é que o cliente comprador visita muitos imóveis, mesmo que estejam sob o mesmo guarda-chuva da Lopes. Em média, esse cliente acaba conversando com cerca de 10 corretores diferentes da empresa durante o processo de compra. Isso requer uma atenção especial porque revela que o cliente não é fiel ao corretor, e que a sensação que o corretor espera que o cliente é dele não é verdade. Isso pode provocar mudanças no modo de se dividir a comissão entre os intermediários.

Foi também mostrado um mapa de cobertura da cidade de São Paulo, onde se mostrava que  boa parte da cidade (se não toda) já teve pelo menos alguém que já fez negócio com os corretores da Lopes. Um exemplo interessante de mashup :)

Fim do curso de TTI

Em 30/março entreguei meu relatório de estágio no EBRAE e fiz também a última prova faltante para completar o curso. Passei nessa última prova e meu relatório de estágio também foi aprovado.

Agora, só resta aguardar até o final do mês de junho para receber o diploma e iniciar o processo junto ao CRECI-SP para obtenção da carteirinha definitiva.

Instruções relacionadas aos documentos e fichas que devem ser levados ao CRECI são encontrados em http://www.crecisp.gov.br/servicos/servicos.asp?acao=documentos (link ativo na data de hoje).

Petição pelo fim da SATI

Resolvi, aproveitando a ideia do post anterior, criar uma petição online pelo fim da SATI. Acho que se consumidores e corretores se unirem, e coletarmos várias assinaturas, e enviar para as entidades que regulam as atividades dos corretores de imóveis, poderemos sensibilizar essas entidades e termos o fim dessa cobrança.

O link da petição: http://www.petitiononline.com/forasati/petition.html

Basta ler o texto, e clicar no botão "Click here to sign petition". Informar nome, email, cidade e estado, e algum comentário adicional, escolher opções de privacidade, e assim estará contribuindo para conseguirmos reverter essa cobrança injusta e abusiva.

Cancelando a SATI

Recebi um email de uma pessoa descrevendo como conseguiu eliminar a cobrança da SATI na compra de um empreendimento. Segue o relato sem citar nomes ou empresas envolvidas, mas que pode ser útil para outros consumidores.

...tivemos a notícia de que a Abyara estava eliminando a cobrança da SAT/SATI de nossa proposta.

O que fizemos na verdade, em primeiro lugar, foi nao assinar um termo de conhecimento da SAT/SATI, onde tentaram fazer com que assinassemos o termo logo na assinatura de reserva do imóvel mas prontamente nos recusamos em assinar algo que nao tinhamos conhecimento.

Logo depois, quando começamos a pesquisar sobre o que era a tal da SAT/SATI começamos a conversar e que nao pagaríamos a tal da taxa por que nao se tratava de uma taxa obrigatória e ou serviço contratado/requerido e nem mesmo algum tipo de imposto, foi ai que entao disseram que teríamos que brigar por isso e foi exatamente o que fizemos.

Nosso primeiro passo foi entao pedir a corretora o descritivo do serviço e termos de obrigatoriedade ou qq documento deles sobre esta taxa/cobrança e que mandasse diretamente para nosso advogado para análise...e foi neste ponto que começaram a gaguejar...começaram com um "veja bem.., vamos ter que envolver nosso jurídico e etc" e prontamente dissemos que "...ótimo, envolva sim o seu jurídico que estamos preparados para lidar com o caso ..." 

Resumindo, no dia seguinte já nos informaram que a SAT/SATI estava sendo desconsiderada...ou seja, quando pedimos as evidências do que seria cobrado e exigido o por que tínhamos que pagar por isso recuaram por que sabiam que era o que precisavamos para dar start em um processo ou qq coisa assim (fora que que eu já tinha até passado o ítem do Código do Consumidor ou esta cobrança se encaixava direitinho, como um venda de produto casada..) que poderia significar um prejuízo maior para eles.

Bom , foi isso, e não falaram mais no caso.

Espero que com este relato possa ajudar/orientar os teus clientes a tentarem o nao pagamento desta cobrança absurda e abusiva.

grande abs,

Obrigado novamente pelo relato que, novamente, tenho certeza será muito útil para outros consumidores. Penso até em abrir uma petição online para encaminhar ao CRECI contra essa cobrança, para que eles ouçam a voz dos consumidores.

Guia Qual Imóvel

Um guia que é bastante útil em São Paulo é o Guia Qual Imóvel.

Este guia foca bastante nos lançamentos da cidade, com anúncios de diversos pontos da cidade. Existem edições específicas para a Zona Sul e Oeste, Zona Leste e ABCD, Zona Norte e Imóveis de Alto Padrão, e Interior e Litoral. Alguns pontos interessantes:

tem um mapa representando a localização geográfica dos imóveis e a página onde se encontra o anúncio na revista

tem um índice bastante interessante, que permite ter um resumo de todos os empreendimentos, e indicações quanto ao valor, tamanho, características, num modo muito fácil de ler.

Na última edição, eles passaram a publicar também anúncios de imóveis da rede SECOVI. 

Ah, e outro detalhe importante: esse guia é gratuito e pode ser retirado em vários pontos da cidade.

Obter certidão pela Internet em São Paulo

Recentemente, pensei em alugar um imóvel em São Paulo. Na ocasião, pensei em ter um fiador para me ajudar na locação. Nem todo lugar aceita a figura do fiador, menos ainda se for de outra cidade. Consegui que uma pessoa fosse minha fiadora nessa locação.

Um dos documentos que haviam sido solicitados foi a Certidão do Imóvel atualizada junto ao cartório. Para não precisar ir até o cartório, descobri o site http://www.arisp.org.br/ que permite enviar essa certidão pela internet, e disponibiliza um sistema de assinaturas digitais para que a validade do documento seja reconhecida.

É um recurso bem interessante, e recomendo!

Retomando as atividades

Comprar imóvel é difícil, não? Muitas pessoas já passaram por essa situação e sabem como é complicado avaliar imóveis, ser bem ou mal atendido por corretores, esperar pela aprovação de uma proposta. No dia 12 de março eu estive numa palestra do Diretor de Inteligência de Mercado da Lopes, que aconteceu no Oracle Open World 2009 em São Paulo. A intenção era falar sobre o CRM usado pela empresa, mas algumas informações interessantes surgiram, mas gostaria de indicar uma em específico:

Há uma certa briga entre os corretores para saber quem atendeu determinado cliente primeiro. Mas o CRM foi capaz de detectar que em média, um comprador de imóveis da Lopes visita pelo menos 10 corretores diferentes da empresa antes de efetivar a compra. Considerando que essa pessoa também visita outros imóveis, esse número de visitas é bem alto.

Isso pra mim é uma mostra de que as relações entre empresas-corretores-clientes deve mudar um pouco. Eu mesmo tive alguns problemas recentemente por causa dessa atitude de corretores, mas como comprador :)

Como alguns sabem, em janeiro comecei a trabalhar em São Paulo, como consultor de vendas na Oracle. Precisei então procurar alguns imóveis para compra ou locação. Fiquei impressionado com a falta de profissionalismo de vários corretores, e irei contar em outros posts. Até esse foi o motivo de ficar algum tempo sem postar. O que espero mudar a partir de agora.

E quanto ao meu curso no EBRAE, está quase finalizado. Irei estudar para mais uma disciplina, entregar o relatório de estágio e se tudo der certo, entrar para a carreira de corretor de imóveis. Também quero retomar as atividades dos resumos e aulas que pensei em elaborar como uma ajuda para os interessados em concluir esta formação.

Resumo de um curso - Parte 8: Venda

Esse vai ser um post mais longo, que vai tratar de modalidades de financiamento, tabela de venda, ciclo de venda. Basicamente, anotações do curso. Vamos lá:

Estrutura da obra

É variável, mas em média dura entre 30 e 36 meses. Compreende:

• sondagem - cerca de dois meses
  
• fundações - entre 6 a 8 meses
  
• estrutura - 1 ano
  
• acabamaneto - 1 ano a 1,5 ano
  

Imóveis valorizam cerca de 30 a 40% entre as fases da planta, construção e entrega.

Modalidades de financiamento

• Direto com a construtora 
  Prazos podem ser curtos, médios ou longos
• Financiamento bancário
  Em geral, com bancos privados. Prazos em média chegam a 120, 180 ou 240 meses. É melhor para a construtora.
  Reajustada pela TR ou SAC.
  Existem seguros que cobrem problemas com o andamento da obra.
  

Existe o SFH, que é o Sistema Financeiro da Habitação.

Caixa Econômica Federal

Principal financiadora de habitações.

Modalidades: 

• crédito associativo
  
• crédito associativo especial
  
• SBPE - Sistema Brasileiro de Pagamentos e Empréstimos
  

pré-escritura: contrato onde se coobriga deixar os cheques do financiamento quando aprovado na caixa.

Tabela de Venda do empreendimento

Existe em função do ciclo de vida do imóvel. Em geral, existem pagamentos durante a obra, reajustadas pelo INCC ou CUB e depois deve ser feito o financiamento bancário com banco ou construtora, corrigido pelo IGPM.

É feita uma análise cadastral do comprador para identificar a relação patrimônio menos despesas. Em geral, nos financiamentos se permite um limite de endividamento de 25% da renda líquida.

O crédito no Brasil é mais difícil que nos EUA. 

Investidores quando comprar preferem pagar em pouco tempo e não estão interessados em pagar juros.

Empresa Repasse

São empresas que recebem documentação do cliente, fazem uma pré-entrevista e assessoram o cliente para obtenção de aprovação junto a CEF para utilização de FGTS.

Últimos pontos

Cada obra deve ter um CNPJ e o dinheiro da obra deve ser usado exclusivamente para aquela obra.

Existem 180 dias de carência para entrega da obra. Em sendo descumprido, a construtora deve locar uma unidade no mesmo bairro e região.

Resumo de um curso - Parte 7: Sequência de atendimento

Seguem os passos sugeridos para falar sobre o empreendimento. Isso é muito relativo e cada corretor vai ter uma forma particular de explicar, de mostrar. Mas é bom partir de algum lugar, não é?

• mostrar o terreno e suas características
  
• falar sobre os itens de lazer, os benefícios inclusos, e saber os detalhes: se a piscina é climatizada ou não, se é aquecida ou não, como é a área de fitness, se a quadra de tênis tem tamanho oficial ou recuo, lavanderia, personal trainer, se as áreas comuns são entregues acabadas e decoradas.
  
• valorizar cada um dos ítens mostrados
  
• falar sobre o condomínio
  
• mostrar a maquete
  
• mostrar a planta
  

Nesse ponto já se tem um bom perfil do cliente, o que ele está procurando, e pode-se saber sua situação econômica e financeira. A idéia é coletar o máximo de informações possíveis para traçar o perfil do cliente, ou personalizar o atendimento. Algumas perguntas ajudam:

• onde trabalha?
  
• onde mora?
  
• onde os filhos estudam?
  
• problemas da atual residência
  

E continuando o atendimento:

• mostrar a planta baixa por partes, e falar sobre questões de iluminação e ventilação do ambiente
  
• algumas empresas oferecem a personalização do apartamento
  
• focar nos valores agregados
  
• visitar o apartamento decorado
• falar dos valores

MOSTRAR AO CLIENTE O QUE ELE PERCEBE !

Alguns detalhes:

• o custo médio do condomínio gira entre $3 a $5 reais/metro quadrado em SP
  
• depreciação do prédio após o quarto ou quinto ano é de 10% a.a.
  
• fundo de obra em condomínio
  

Resumo de um curso - Parte 6: Tipos de apartamento

• cobertura
  
• duplex = 2 pavimentos (assombradado, comum)
  
• triplex
  
• penthouse = casa térrea
  
• loft
  
• giardino = térreo + quintal
  

Retrofit - reforma ou modernização de um prédio prevalecendo as características originais.

Resumo de um curso - Parte 5: Estilos arquitetônicos

Os mais usados são o neo-clássico e o contemporâneo. Segue uma lista:

• neo-clássico
  
• contemporâneo
  
• art decor
  
• mediterrâneo
  

O neo-clássico foi trazido ao Brasil por Adolfo Lindenberg, e é um estilo que permanece valorizado ao longo dos anos. E para se ter uma idéia, na cidade de SP, dos 10 empreendimentos mais valorizados, sete foram feitos por ele. Outros nomes: Pablo Slemensen e Júlio Neves.

O contemporâneo ou moderno pode ser visto em obras de Oscar Niemeyer, Ruy Oatake. O problema comentado é sobre como o moderno será visto no futuro.

Já o art-decor e o mediterrâneo são menos utilizados nas construções atuais mas teem o seu espaço.

Outros pontos importantes a serem considerados:

• cerâmica gail, litocerâmica, tijolo a vista
  
• Feng Shui, para harmonização do ambiente, bastante utilizado pela paisagista Neusa Nakata
  
• outros paisagistas: Burle Marx, Gilberto Elkis, Benedito Abud
  
• caixilhos
• guarda copo
• térreo elevado
• hall de entrada com pé direito duplo
• padrão do pé-direito em São Paulo: 2,80 metros
• pé-direito duplo em São Paulo: 5,60 metros
• tratamento acústico nas portas, janelas, pisos e paredes
• terraço / laje técnica
• arquiteto de interiores
• vidrotil = ladrilho
• azulejo americano
• tipos de mármore
• vagas na garagem: indeterminado, demarcada, determinada, simples, dupla, pânico
• fundações: estacas, sapatas
• acabamento definido
• conceito in-house, trazido por Leonardo Senna
• empreendimentos ecológicos, tais como a linha Ecolife/Ecoway da Esfera
• vistoria ABNT
• habite-se
• convenção do condomínio

Outros nomes citados: Sig Bergamin, João Armestano, Patrícia Anastassiadis, Bia Barros, Leonardo Senna.

Resumo de um curso - Parte 4: Saiba sobre o empreendimento...

Um corretor de imóveis deve estar informado sobre o produto que vende. Por essa razão, conheça sempre:

• histórico do terreno
  
• arredores
  
• imperfeições do terreno (aclive, declive, inclinado para a direita ou esquerda)
  
• face norte
  
• melhor vista (A vista do apartamento é um grande motivador para compra)
  
• detalhes extras, tais como port-couchée ou pórtico, local onde pode-se parar o carro para descer alguém antes de ir ao estacionamento, por exemplo.
  

Um apartamento em geral é identificado pelo seu andar e pela sua prumada. Pode-se ver isso pela numeração dos apartamentos, na forma [andar][prumada]. Um apartamento de número 73 fica no sétimo andar, prumada 3.

Improtante também conhecer a Lei de Zoneamento e o Plano Diretor da região.

Resumo de um curso - Parte 3: Material básico do corretor

É basicamente uma sugestão, mas é bastante interessante estar sempre preparado para novas vendas. Então vamos a ela:

• bloco de reserva de imóvel
  
• bloco FAC - ficha de atendimento ao cliente
  
• bloco de pré-venda
  
• bloco de anotações
  
• cartão de visitas
  
• uma calculadora (uma HP12c ajuda para clientes mais exigentes)
  
• bússola
  

O ítem mais inusitado na lista acima é a bússola. Mas como o instrutor falou, é bom estar sempre preparado. Uma pergunta comum que alguns clientes fazem é sobre a localização da face norte do empreendimento. Essa pergunta decorre do fato de que essa face é a que receberá uma melhor luminosidade durante o dia, e que as pessoas podem se beneficiar melhor para arejar o ambiente e secar as roupas, por exemplo.

E como saber a face norte? Olhando a planta, tendo uma idéia pela localização da piscina, pela disposição dos apartamentos mais caros. Mas tudo isso é bem relativo. Mas para saber com certeza, nada como uma bússola a mão.

Já o bloco de reserva de imóvel é um formulário onde o cliente manifesta sua intenção em adquirir o imóvel, e o mesmo fica reservado por um período de 24 horas (ou mais ou menos, depende sempre das regras do empreendimento). Nesse período o cliente deve providenciar as formas de pagamento combinadas, e pode até mesmo desistir da compra. Para fazer a reserva, muitas empresas solicitam um cheque caução, para comprovação da identidade do comprador. 

O bloco FAC é para o corretor registrar os dados de seus clientes, incluindo as preferências deles por imóveis. É uma ferramenta útil para ajudar a encontrar o melhor para cada cliente. E também serve para que um corretor que atendeu um cliente e o mesmo comprou um imóvel com outro corretor possa requerer sua participação na comissão.

O bloco de pré-venda é uma ficha que existe em alguns lançamentos em fase de pré-lançamento, com a idéia de registrar o interesse de um comprador num período em que as vendas ainda não foram abertas e os preços não estão definidos. Garante tão somente ao comprador que essas informações lhe serão passadas com preferência na hora do lançamento. Em geral, solicita-se também algum documento do cliente, como carteira de identidade, para anexar junto ao documento.

Para cada empreendimento:

• folder
  
• tabela de coeficientes
  
• espelho de vendas
  
• memorial descritivo
  
• planta baixa
  
• tabela de vendas
  
• ficha do produto
  
• proposta de preço
  

Resumo de um curso - Parte 2: Situação econômia atual

Bom, naquele momento, em outubro de 2008, a situação econômica já não era tão favorável. A crise tinha efetivamente estourado, e todo o mercado estava atento às soluções sendo dadas pelos governantes de vários países para atenuar a crise. O fato é que o mundo sempre esteve em crise, e a crise estará sempre presente entre nós. E como se diz que crise é igual a oportunidade, aproveite a oportunidade.

• Há um déficit no Brasil de cerca de 7,5 milhões de moradias
  
• No Brasil, 2% do PIB está na construção
  
• Nos EUA, 40% do PIB está na construção
  
• O governo brasileiro lançou o PAC, que entre outras coisas, prevê investimentos fortes na área de construção civil
  
• Os contratos são feitos utilizando-se do mecanismo de alienação fiduciária - basicamente, se o comprador de um imóvel não pagar, o bem pode ser retomado pelo vendedor
  

Não tenho certeza quanto aos indicadores acima, e atualizarei esse post com referências aos dados reais, caso estejam incorretos. Mas o grande fato é que certamente haverá uma desaceleração econômica nos próximos meses, uma retração na economia, que tornará o crédito mais difícil. E talvez esse seja o grande problema na área de construção civil, uma vez que com restrições ao crédito o mercado tenderá a vender menos.

Quase três meses depois desse curso, posso ver que algumas coisas tem  acontecido:

• alguns empreendimentos estão estagnados - alguns que teriam um grande sucesso estão em processo de espera, até a situação econômica geral melhorar
  
• outros empreendimentos contudo, vendem bem, e muito bem
  
• o governo, através da Caixa Economica Federal, vem flexibilizando algumas regras e principalmente as taxas de juros, para que os clientes continuem tendo acesso ao crédito necessário para compra de um imóvel
  
• muitas pessoas que saíram de fundos de investimento em ações migraram para aplicações mais seguras e conservadoras - e a compra de imóveis é uma delas.
  

Resumo de um curso - Parte 1: Introdução

Vou fazer aqui um rápido curso que me oferecido uma vez pela Brasil Brokers, mais especificamente a Delforte-Iprice. Esse curso ocorreu em outubro, e foi uma iniciative bem interessante deles, para apresentar o mercado imobiliário e como os corretores devem agir.

No primeiro dia falou-se sobre a situação econômica do Brasil e do mundo naquele momento, sobre o material básico do corretor, os formulários utilizados, uma pequena estratégia para conversar com o cliente, estilos arquitetônicos e detalhes a serem levados em conta na hora de falar sobre o imóvel, tipos de apartamento.

Irei fazer, numa série de posts, um resumo deste curso. Espero que gostem :)

Simulado para as provas de TTI

Muita gente não sabe mas há como se preparar para as provas usando simulados disponibilizados pelo COFECI, que é o Conselho Federal de Corretores de Imóveis.

O simulado permite testar seus conhecimentos nas diversas matérias necessárias para aprovação no curso, e ainda disponibiliza um pequeno Quadro Individual de Desempenho, que mostra quantas provas foram realizadas, quantas aprovações e acertos foram obtidos. É uma ótima maneira de se preparar.

Referências:
COFECI: http://www.cofeci.gov.br/
Simulado: https://intranet.cofeci.gov.br/tv/login.aspx

Em breve, novo site e lançamento

Há um novo site do Terra Nature sendo preparado, que trará novas informações a respeito do empreendimento. O lançamento está chegando. Visitem o site http://www.terranature.com.br. Abaixo temos um preview do novo site, ainda em preparação:

E abaixo, podem preencher o formulário caso queiram mais informações....

RESUMÃO - DANCC I

Fonte: Material de estudos EBRAE

Desenho Arquitetônico e Noções de Construção Civil I

Organismos que definem normas técnicas:

Temas abordados em normas técnicas relativos ao desenho

A série A

Fonte: Wikipedia

Plano de loteamento

A cobrança da SATI

Uma das coisas que comecei a questionar quando entrei na área imobiliária é a cobrança da SATI nas vendas de imóveis. Notadamente nos lançamentos, para se adquirir esse imóvel se torna quase que obrigatório o pagamento desse valor, que corresponde a um serviço de assessoria técnico imobiliária. Ou seja, na hora da compra o comprador contará com as assistências do corretor de imóveis, de advogado e outros recursos para ter a certeza de um bom negócio.

Para entender melhor: suponhamos que vamos comprar um imóvel que custa R$ 150.000. Na hora da compra o comprador deixará os cheques referentes as parcelas da entrada. Mas além dele deixar os cheques da entrada ele terá que dar mais um cheque, que corresponde a SATI, no valor em geral, de 0,88% do valor da compra. Ou seja, para comprar o imóvel se terá que desembolsar mais R$ 1.320,00.

Por que achei esse procedimento um tanto "estranho"? Bom, a corretagem será de 6%, ou seja, da entrada, nesse nosso exemplo, será subtraído o valor de R$ 9.000,00 para pagar esse serviço. Entretanto, quem paga esse valor é o vendedor, dos quais, uma pequena parcela vai para o corretor (que trabalha de modo autônomo e não tem vínculo empregatício com a imobiliária).

Mas eu não entendia porque o comprador também tinha que pagar por esse serviço, já que faz parte da função do corretor de imóveis prestar toda a assessoria necessária para a conclusão da compra. Sendo assim, lancei uma pergunta no Yahoo Respostas! e obtive duas respostas contraditórias. 

Uma das pessoas que me respondeu deu ênfase ao artigo 724 do Código Civil. Vamos a ela:

Art. 724. A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais.

Não sou da área de Direito, mas me parece estranho quando se coloca "... arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais." Com isso, pode-se dizer que a SATI é plenamente legal. Ou seja, paga-se pelo serviço de corretagem para vender o imóvel, e cobra-se do comprador pela assessoria. A mim me parece que se cobra do inocente comprador algo que não deveria ser cobrado. Ou que a mesma cobrança (corretagem e assessoria) está sendo feita duas vezes.

E nesse ponto,  entra a resposta de outro corretor, que também vale a pena ser lida. Basicamente, ilustra que na regulamentação da profissão, não se pode cobrar pelo mesmo serviço duas vezes. Vejam:

“Cumpre ao corretor de imóveis, em relação aos clientes: ...receber, somente de uma única parte, comissões ou compensações pelo mesmo serviço prestado, salvo se, para proceder de modo diverso, tiver havido consentimento de todos os interessados, ou for praxe usual na jurisdição."

De novo, o que incomoda é a parte "... ou for praxe usual na jurisdição.". Mas em suma, pode-se perceber que essa questão parece ser bem complicada, apesar de aparentemente, ser aceita como norma por várias empresas, e pela regulamentação em vigor. Na internet encontram-se anúncios de advogados afirmando que podem conseguir a devolução dos valores pagos da SATI. 

O ponto principal entretando desta discussão é: essa taxa existe porque os compradores aceitam pagar por ela, na esperança de adquirir um bem, um sonho, e muitas vezes não conseguem avaliar se isso de fato procede. Pode-se dizer que procede, uma vez que é algo de praxe na jurisdição :)

O que acham da SATI?

Palestras e a TV Creci

Uma das coisas mais interessantes que achei no site do CRECI foi a possibilidade de assistir as palestras que são dadas em eventos do órgão. É uma forma bem interessante de se atualizar, e que acho que faz muito bem o papel de divulgar informação, como temos em vários sites da área de informática.

A TV Creci pode ser encontrada no link http://www.crecisp.gov.br/tvcreci/. Nesse link temos uma programação diária, com informativos, palestras e dicas. Bem interessante para o corretor se manter informado.

E temos também cursos e palestras, que podem ser encontrados nesse mesmo endereço, clicando em "+ TV Creci". Ali temos uma série de palestras sobre temas diversos, tais como:

• Seguro fiança online
  
• Acessibilidade: vendendo mais e melhor
  
• O corretor empreendendor
  
• Os direitos dos corretores de imóveis perante a Previdência
  

E muitos outros temas interessantes.

Mais cursos na área

Fiquei uns poucos dias sem postar. Isso acontece porque boa parte dos últimos dias, estou procurando estudar para a certificação PMI (http://www.pmi.org/), a mais importante certificação da área de gerenciamento de projetos.

Mas vamos lá... eu gostaria de falar aqui sobre outras opções de cursos para entrar na área de consultoria imobiliária. Seguem eles:

Curso de nível superior
Gestão em Negócios imobiliários, curso de dois anos, no formato EAD, com aula presencial uma vez por semana. Existem também cursos presenciais.

• IESDE
• Unianhanguera
• Cesumar (em Maringá)

Cursos de nível médio
Técnico em Transações imobiliárias, oferecido por:

• EBRAE - ligado ao Sindicato dos Corretores de Imóveis do Estado de SP
• Instituto Monitor
• Instituto Naciona (INED)
• Instituto Cultural Carlos Freires, em Campinas/SP, mas com provas em São Paulo

Link do Terra Nature no site da Lopes

Empreendimento Terra Nature - Site Lopes

Empreendimento Terra Nature - Site da Open: a Open é uma marca do Grupo Even (uma das maiores construtoras e incorporadoras do país) que oferece imóveis de alto padrão de qualidade com uma excelente relação custo-benefício.

Nesse site terão informações sobre o empreendimento. Espero que coloquem também no link www.terranature.com.br mais novidades em breve.

Terra Nature

De novo, estou comentando sobre o Terra Nature, um empreendimento localizado na John Boyd Dunlop, e que terá várias unidades habitacionais. Tanto para moradia como para investimento, é uma excelente oportunidade de negócio. Se quiserem mais detalhes, podem me procurar ou preencher o formulário abaixo:

As vendas serão iniciadas em breve.

Código Civil e o Corretor de Imóveis

Segue o conteúdo do Novo Código Civil, em relação as atividades do Corretor de Imóveis:

Capítulo XIII

Da Corretagem

Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.

 

Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com a diligência e prudência que o negócio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento dos negócios; deve, ainda, sob pena de responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e do mais que possa influir nos resultados da incumbência.

 

Art. 724. A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais.

 

Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

 

Art. 726. Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade.

 

Art. 727. Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor.

 

Art. 728. Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário.

 

Art. 729. Os preceitos sobre corretagem constantes deste Código não excluem a aplicação de outras normas da legislação especial.

Reinvente sua carreira!

Essa é a campanha de recrutamento existente na página da Lopes - www.lopes.com.br

Com depoimentos de pessoas de diversas profissões que migraram para a área de corretagem, oferece um meio para pessoas que estejam interessadas em desafios profissionais em outra área. Além disso, a empresa também oferece a Unilopes, uma universidade corporativa que permite desenvolver capacidades técnicas e comportamentais das pessoas envolvidas.

Eu cito essa campanha justamente para mostrar a facilidade com que hoje você pode migrar para uma área como a de imóveis, no setor de vendas, e quem sabe, realizar-se profissionalmente. Nas entrevistas que eu participei pude notar advogados, engenheiros, químicos, professores, enfim, pessoas de outras profissões procurando se informar e conhecer mais detalhes sobre a área.

Curso TTI do EBRAE

O SCIESP - Sindicato dos corretores de imóveis do Estado de SP, mantém o EBRAE, Escola Brasileira de Ensino a Distância, que oferece o curso de TTI - Técnico em Transações Imobiliárias.

O curso é a distância no seguinte formato: o aluno recebe as apostilas, estuda em casa, e comparece na data desejada no EBRAE para fazer as provas das matérias estudadas. No total temos:

• Noções de Relações Humanas e Ética
  
• Comunicação e Expressão em LP
  
• Organização Técnica Comercial
  
• Problemas Sócio-Econômicos Contemporâneos
  
• Matemática Financeira
  
• Economia e Mercado
  
• Direito e Legislação
  
• Operações Imobiliárias
  
• Desenho Arquitetônico e Noções de Construção Civil
  
• Marketing Imobiliário
  

São no total 17 provas. E além disso, também temos o estágio obrigatório. Deve-se achar um corretor ou uma empresa que se responsabilize pelo estagiário e possa acompanhá-lo nas atividades iniciais da profissão. Para quem quiser mais detalhes, veja o site http://www.ebrae.com.br/

As maiores empresas na área em 2007

Logo que comecei a receber mais informações sobre a área, eu quis saber quais eram as maiores empresas do setor. Algo que até então não havia me preocupado em saber. Pesquisando, encontrei os resultados de 2007?

1. Lopes
   
2. Abyara
   
3. Fernandez Mera
   
4. Avance
   
5. Tenda
   
6. Coelho da Fonseca
   
7. Itaplan
   
8. Delforte
   
9. Iprice
   
10. Plus
    

O mercado mudou bastante. A Abyara e Avance passaram a fazer parte do grupo Brasil Brokers. A Delforte e a Iprice se uniram, criando a Delforte-Iprice, que também faz parte do grupo Brasil Brokers.

A Brasil Brokers se apresenta como o maior grupo de venda de imóveis da América Latina, formada por 26 empresas imobiliárias, com mais de 9.100 corretores (dados do site www.brasilbrokers.com.br na data de postagem).

Entretanto, a Abyara não anda muito bem. O título da reportagem no link abaixo fala: Abyara encolhe para poder sobreviver.

http://www.investidorinformado.com/2008/11/abyara-encolhe-para-poder-sobreviver.html

De modo geral, pode-se dizer que o mercado de imóveis está enfrentando um momento típico de épocas de crise: desconfiança do consumidor, menos propenso a riscos, que o leva a evitar o consumo desenfreado e a procurar investimentos mais seguros. Nesse ponto, o imóvel volta a ter uma vantagem, já que é considerado um investimento seguro. Falarei sobre isso em outro post.

E o ranking de 2008? :-)

Terra Nature, na John Boyd Dunlop em Campinas

Como fiquei devendo, seguem algumas características do empreendimento que está em fase de pré-lançamento onde irei atuar. Caso queiram conhecer o empreendimento, basta ir ao stand de vendas na Av John Boyd Dunlop, em frente ao Hospital da PUCC 2, e procurar pelo corretor GIGA.

Sim, o corretor GIGA sou eu :)

O Terra Nature é um empreendimento que vai criar um bairro planejado numa região de Campinas em franca expansão, entre as rodovias Anhanguera e Bandeirantes, próximo a estabelecimentos como Carrefour, Enxuto, sede regional da Claro, Iescamp e claro, PUCC 2.

Existirão sobrados com 3 dormitórios e 1 suíte com área total de 81m², além de apartamentos com 2 ou 3 dormitórios (49m² ou 60m²), com varanda e churrasqueira em todas as plant

as. É um ótimo investimento pois sua localização privilegiada irá permitir uma alta rentabilidade para aqueles que se anteciparem na aquisição do imóvel.

A previsão de lançamento é para final de novembro/2008. Para maiores detalhes ou mesmo, agendar uma visita no local da obra, basta me procurar: giga@greffos.com

Vejam o mapa do local. Toda essa área verde será urbanizada, e o empreendimento será comercializado em fases. Na parte onde hoje temos uma pequena concentração de árvores é onde fica a sede da antiga Fazenda Roseira, que será transformada numa área cultural, incluindo uma biblioteca.

Na parte em frente do hospital haverá um centro comercial, com salas que serão comercializadas no futuro.

Além de várias outras novidades que vale a pena conhecer. Por isso, visite o stand e venha saber mais detalhes. Estou esperando!!!

Meu estágio

Logo logo darei detalhes sobre meu estágio na área de corretagem de imóveis. Por enquanto, fica o suspense...

Rendimentos da área

Os encargos de corretagem são definidos pelo CRECI e podem ser visualizados em: http://www.crecisp.gov.br/servicos/servicos.asp?acao=comissoes

Basicamente, a venda de um imóvel urbano deve ser remunerada em torno de 6 a 8% conforme consta na tabela. Quase todos vão optar por cobrar 6%.

O que isso significa? Na venda de um imóvel de R$ 100.000,00 o vendedor fica com R$ 94.000 e o corretor com R$ 6.000,00.

É um bom valor, mas isso quando o corretor atua de maneira autônoma. Se ele atua para uma empresa imobiliária do setor, isso pode variar bastante. Isso porque esses 6% ficam com a empresa imobiliária. No meu caso, numa das entrevistas que fiz para a função, o que foi oferecido para o corretor foram 30% desses 6%, ou seja, 1.8%. No caso de uma venda de R$ 100.000,00 a empresa então fica com R$ 4.200,00 e o corretor com R$ 1.800,00. A parte que fica com a empresa é usada para custear a infraestrutura oferecida aos corretores, bem como as ações de marketing envolvidas no processo.

Entretanto, há lugares que oferecem valores fixos. Por exemplo, R$ 500,00 por cada venda efetuada, independente do seu valor. Até que ponto isso é bom ou ruim, ainda não sei dizer. Irei discutir isso futuramente, quando eu entender um pouco melhor essa situação toda.

Bom, eu também verifiquei a remuneração em lançamentos. Fui em três empresas do setor, que estão atuando em Campinas. Em geral, a remuneração para o corretor na média, considerando essas empresas, é de 0,85%. Ou seja, para cada R$ 100.000,00 em vendas ele recebe R$ 850. Entretanto, existem incentivos - as empresas oferecem prêmios para os melhores corretores ou para a equipe. Esses prêmios podem ser uma complementação a remuneração ou produtos como TV, home theather, jantares, carros e mesmo apartamentos.

Há de se considerar que em lançamentos há uma intensa campanha de marketing, o que facilita o trabalho dos corretores autônomos. Aí depende de cada um fazer bem o seu trabalho. O que as empresas tem notado é que o mercado exige hoje que os corretores tenham uma capacitação melhor. Que não seja simplesmente aquele cara que quer empurrar um produto e garantir a comissão.

E essa é também uma das razões das empresas de certa forma, estarem incentivando a migração de profissionais de outras profissões para a área de corretagem e/ou consultoria imobiliária.

Novas perspectivas

O mercado imobiliário tem estado em franca expansão nos últimos anos. E com isso a necessidade do corretor de imóveis tem sido cada vez mais maior. Bom, não é difícil dizer que esse profissional sempre foi temido nas inúmeras relações comerciais que acontecem diariamente no mercado. Tido como aproveitador e desnecessário, atualmente há uma necessidade cada vez maior de profissionais mais qualificados para essa função.

E com o mercado imobiliário crescendo, a já participação de minha noiva e esposa no ramo, meu retorno da Suécia após um trabalho de quatro meses, me fizeram pensar em novos horizontes. Então resolvi conhecer um pouco mais dessa área.

O primeiro passo foi dado em setembro, quando me matriculei no curso do Ebrae (www.ebrae.com.br) de Técnico em Transações Imobiliárias. É um curso a distância e um total de 17 provas devem ser feitas para concluir o curso. Concomitante a isso, é necessária a existência de um estágio de  no mínimo 128 horas, assistida por uma empresa ou corretor já credenciado.

Desde então já fiz algumas provas, já participei de algumas entrevistas para fazer o estágio e logo logo devo realmente iniciar na atividade. O objetivo desse blog é ao mesmo tempo, falar sobre essa nova possibilidade profissional bem como falar sobre o mercado imobiliário, principalmente de Campinas.